Distribution
Listings aufbauen und pflegen auf 10+ Kanälen, mit einem Kalender, damit keine Doppelbuchungen entstehen.
für Eigentümer
Das Betriebssystem hinter der Vermietung Ihrer Ferienwohnung.
specialstays ist die Nummer 1 für besondere Ferienhäuser in Süd-Limburg und im Maastal und seit 2019 der operative Partner von über 35 Eigentümern. Wir verkaufen Ihre Wohnung über 10+ Buchungskanäle, steuern den Preis pro Nacht, übernehmen die gesamte Gästereise und führen die Administration. Ein Tarif von 35% all-in, eine Monatsrechnung, ein lokales Team mit Büros in Maastricht (NL) und Dilsen-Stokkem (BE).
2019
eigene Vermietung seit
+37%
durchschn. Umsatzwachstum nach Wechsel
71%
durchschn. Jahresauslastung Portfolio
8,8/10
durchschn. Gästebewertung
wo wir Ihre Wohnung verkaufen
Ihre Wohnung steht nicht nur auf specialstays.com. Wir veröffentlichen auf den großen und den spezialisierten Kanälen, auf denen die Nachfrage für Ihren Wohnungstyp liegt, mit einem Kalender und einer Preisstrategie dahinter.
- Airbnb
- Booking.com
- VRBO
- Expedia
- Natuurhuisje
- Holidu
- Micazu
- Belvilla
- Tripadvisor
- specialstays.com (direkt)
was wir betreiben
Werbung ist der kleinste Teil.
Eine Anzeige schalten kann jeder. Der Unterschied liegt darin, was danach täglich mit Preis, Gästen, Bewertungen und Papierkram passiert.
Pricing
Preis pro Nacht, pro Saison und pro Haus, angepasst an Nachfrage, Veranstaltungen und den Buchungsrhythmus in Ihrem Ort.
Revenue
Steuerung auf das, was unterm Strich bleibt: Auslastung, durchschnittlicher Nachtpreis und Kanal-Mix in einem Monatsbericht.
Gästereise
Von der ersten Anfrage bis zur Abreise: Anfragen, Zahlungen, Anreiseinformationen und Gästekontakt in vier Sprachen.
Bewertungen
Bewertungen einholen, beantworten und nutzen, um Ihre Position auf den Kanälen oben zu halten.
Administration
Tourismussteuer erheben und abführen, Genehmigungen und die Logies-Anmeldung in Flandern, plus monatliche Abrechnung.
Operative Regie
Reinigung, Wäsche, Schlüssel und kleine Reparaturen gesteuert über feste lokale Partner, mit 24/7 Back-up, wenn etwas schiefgeht.
was es kostet
Ein Tarif, in beiden Modellen gleich.
35%All-in-Provision auf die Mietsumme
35% all-in vom Bruttomietumsatz, exklusive MwSt.: 20% Distribution plus 15% Verwaltung. Es kommt keine separate Verwaltungs-, Marketing- oder Plattformgebühr hinzu, keine Startkosten und keine Buchungsgebühr pro Reservierung, und Sie binden sich nicht für Jahre: ein Monat Kündigungsfrist nach der Mindestlaufzeit aus dem Angebot.
Ein Tarif
35% all-in: 20% Distribution + 15% Verwaltung
Eine Rechnung
pro Monat, exklusive MwSt.
Eine Plattform
10+ Kanäle, dynamische Preise
Ein Team
in Limburg, 24/7 Back-up
Ausführung durch externe Partner, etwa Reinigung und Wäsche, belasten wir zum Selbstkostenpreis weiter. Die Tourismussteuer geht an die Gemeinde.
20% Distribution
Für professionelle Distribution rechnen wir mit 20%. Wer professionell selbst vermietet, braucht diese Schicht ebenfalls, dann zusätzlich zur eigenen Zeit. Bei uns steckt sie im Tarif, es landet also keine separate Kanalprovision auf Ihrer Abrechnung.
- Buchungskanäle
- Zahlungsabwicklung
- PMS und Channel Management
- Die Systeme, um diese Distribution zentral zu steuern
15% Verwaltung
Die Schicht, die Ihren Vermietungsbetrieb Tag für Tag führt: das Team, die Systeme und die operative Regie hinter jeder Buchung.
- Revenue Management und Pricing
- Listings, Ranking und Sichtbarkeit
- Gästekommunikation und Bewertungen
- Planung und operative Regie
- Administration und Reporting
- Team und 24/7 Back-up
Was nicht in den 35% steckt
Reinigung und Wäsche
Endreinigung, Wäschepaket und Verbrauchsartikel sind Aufenthaltskosten. Wir planen und kontrollieren sie; die Ausführung wird zum Selbstkostenpreis weiterbelastet oder über den Gast verrechnet.
Wartung und Reparaturen
Material und Monteurstunden sind Eigentümerkosten. Koordination, Beurteilung und Nachverfolgung stecken im Tarif.
Tourismussteuer und kommunale Abgaben
Sie werden pro Gast oder pro Nacht an die Gemeinde abgeführt. Wir übernehmen Administration und Anmeldung.
Einmalige Startkosten
Professionelle Fotografie und eventuelles Styling oder zusätzliche Einrichtung werden vorab separat vereinbart.
die Zahlen im Detail
Möchten Sie alles selbst nachrechnen?
Die Eigentümerseite von specialstays hat eine eigene Website. Dort finden Sie die vollständige Tarifaufschlüsselung, den Dienstleistungskatalog, die Vergleiche mit anderen Anbietern und einen Renditescan für Ihre Adresse.
Tarifaufschlüsselung
Wie sich 35% in 20% Distribution und 15% Verwaltung teilen und was außerhalb liegt.
Tarif ansehenDienstleistungskatalog
Jede Leistung pro Phase des Betriebs, dazu die optionalen Add-ons.
Leistungen ansehenVergleiche
Direkt neben Belvilla, Natuurhuisje, Roompot und der Selbstvermietung.
Anbieter vergleichenRenditescan
Eine Schätzung von Auslastung, Nachtpreis und Nettorendite für Ihr Haus.
Scan startenWechseln
Wie die Übergabe von Ihrem jetzigen Anbieter oder aus der Eigenverwaltung läuft.
Über den Wechsel lesenWissensdatenbank
Genehmigungen, Steuern und Regeln für Ferienvermietung in NL- und BE-Limburg.
Wissensdatenbank öffnenzwei Kooperationsmodelle
Alles abgeben oder Seite an Seite.
Gleicher Tarif, gleiche Plattform, gleiches Dashboard. Der Unterschied liegt darin, wer die physische Ausführung am Haus übernimmt.
Hands-off
360° Verwaltung
Sie geben die Schlüssel, wir betreiben alles. Für Eigentümer, die ihre Wohnung rentieren lassen wollen, ohne selbst operativ zu sein.
- Listings, Pricing, Gästekommunikation und Bewertungen: wir.
- Reinigung, Wäsche, Check-in und Check-out sowie kleine Reparaturen: über unsere Ausführungspartner, zum Selbstkostenpreis weiterbelastet.
- Stef vor Ort für Aufnahme, Fotografie und Quartalsgespräch.
- Sie erhalten einen Monatsbericht und ein Live-Dashboard und sind kein Ansprechpartner für Gäste.
Was müssen Sie selbst noch tun? Nichts.
Seite an Seite
Zij-aan-zij Partner
Sie bleiben der Gastgeber. Wir betreiben die Plattform darunter. Für Eigentümer, die Gastfreundschaft und die physische Seite selbst behalten wollen.
- Listings, Pricing, Gästekommunikation, Bewertungen und Distribution: wir.
- Reinigung, Wäsche, Empfang und Schlüsselübergabe: Sie, mit eigener Reinigungskraft und eigenem Empfang.
- Wir bleiben 24/7 Back-up, wenn beim Gast etwas schiefgeht.
- Pro Wohnung legen wir gemeinsam fest, wer was macht, mit einer klaren Absprache je Aufgabe.
Was müssen Sie selbst noch tun? Nur die lokale Ausführung, die Sie selbst behalten wollen.
drei Wege zu vermieten
Selbst, regional, oder mit einem Spezialisten.
Es gibt grob drei Wege, ein Ferienhaus in Limburg zu vermieten. Jedes Modell erfordert einen anderen Zeitaufwand, eine andere Art von Beteiligung und ergibt einen anderen Kanal-Mix.
01
Selbst vermieten über Airbnb oder Booking
Niedrigschwellig und schnell eingerichtet. Sie kümmern sich selbst um Fotos, Kalender, Gästekommunikation, Reinigung und die steuerliche Abwicklung. Funktioniert für Eigentümer, die nur wenige Wochen im Jahr als Nebeneinkommen vermieten.
02
Regionaler Verwalter mit fester Gebühr
Komfortabel, denn alles wird abgenommen. Oft aber gebunden an Exklusivität auf einer Plattform und eine feste Monatsgebühr statt einer Vergütung, die an den tatsächlichen Ertrag Ihres Hauses gekoppelt ist.
03
specialstays 360° oder Seite an Seite
10+ Kanäle, dynamische Preisgestaltung, Housekeeping auf Hotelniveau, Genehmigungsverwaltung und ein eigener Direct-Booking-Flow. Über unser Portfolio hinweg durchschnittlich +37% Umsatzsteigerung im Vergleich zu dem, was Eigentümer vor dem Wechsel erzielten.
was wir anders machen
Lokales Team, kein Callcenter.
Die großen landesweiten Anbieter haben Skalierung und Distribution über eine einzige Plattform. In Limburg stoßen Eigentümer dabei auf drei Dinge: Exklusivitätsklauseln, die parallele Vermietung verbieten, einen schmalen Kanal-Mix und wechselnde Ansprechpartner aus einem Callcenter.
- Eine feste Ansprechperson, die Ihr Haus kennt und erreichbar bleibt.
- 10+ Kanäle (Airbnb, Booking, Vrbo, Expedia, Nischenplattformen, direkt) plus dynamische Preisgestaltung.
- Ein Partner unter einem Dach, mit einer Kündigungsfrist von einem Monat nach der Mindestlaufzeit aus dem Angebot. Keine jahrelange Bindung.
- Zwei Modelle: 360° Verwaltung, bei der wir auch die Ausführung übernehmen, oder Zij-aan-zij Partner, bei dem Sie Gastgeber bleiben.
- Housekeeping und Wäscheservice auf Hotelniveau über feste lokale Partner in Limburg.
- Genehmigung, Abführung der Tourismussteuer und die Logies-Anmeldung (BE) übernehmen wir vollständig mit.
nach Region
Der Limburger Markt ist kein einheitlicher Markt.
Stadt, Hügelland, Maastal und die belgische Kempen haben jeweils ein anderes Gästeprofil und eine andere Genehmigungssituation. Wir sind in allen vier aktiv, mit einem eigenen Ansatz und lokalen Netzwerk pro Region.
Heuvelland
Vaals, Valkenburg, Gulpen-Wittem, Eijsden-Margraten.
Maastal
Echt-Susteren, Roermond, Maaseik.
Hoge Kempen (BE)
Maasmechelen, Genk, Lanaken.
Stadt Maastricht
Städtische Vermietung, mit einem eigenen Genehmigungsrahmen je Gemeinde.
so funktioniert es
Von der ersten Tasse Kaffee bis zur ersten Buchung.
01
Kennenlernen
Wir kommen vorbei, hören uns Ihre Geschichte und den Charakter des Hauses an. Unverbindlich, immer mit einem konkreten Vorschlag auf dem Tisch.
02
Fotografie & Text
Editorial-Fotografie zu Ihren besten Stunden, Text geschrieben aus der Perspektive des Gastes.
03
Online & auffindbar
Online auf specialstays.com und auf 10+ Kanälen. Dynamische Preisgestaltung pro Nacht, pro Saison, pro Haus.
04
Buchungen & Verwaltung
Wir kümmern uns um Anfragen, Zahlungen, Gästekommunikation, Reinigung und Wäsche. Sie behalten den Gast im Kopf.
Genehmigung & Tourismussteuer
Den Papierkram übernehmen wir mit. Pro Gemeinde.
Die Tourismussteuer erheben und führen wir automatisch ab, zum aktuellen Tarif der jeweiligen Gemeinde. Für die Genehmigungen prüfen wir pro Gemeinde, Bebauungsplan und Vermietungsdauer. In Flandern übernehmen wir die Logies-Anmeldung bei Toerisme Vlaanderen. Was genau für Ihre Adresse nötig ist, klären wir im Kennenlerngespräch.
stef · ansprechpartner
Gespräch vereinbaren
Kurz sparren mit Stef.
Kein Verkaufsgespräch. Wir besprechen Ihre Immobilie, Region und Ihr Ziel, und ob specialstays zu Ihnen passt. Sie erhalten direkt konkrete Zahlen auf den Tisch.
Videoanruf
30 Minuten · Google Meet · Bildschirmfreigabe möglich
Telefonisch
15 Minuten · Stef ruft Sie unter der angegebenen Nummer an
Lieber direkt jemanden sprechen?
Rufen Sie an. Sie erreichen Stef oder eine Kollegin aus demselben Team, kein Callcenter.
häufig gestellte Fragen
Die Fragen, die Eigentümer zuerst stellen.
Was kostet specialstays?
35% all-in vom Bruttomietumsatz, exklusive MwSt., in beiden Modellen gleich: 20% Distribution plus 15% Verwaltung. Darin stecken die Distribution über 10+ Kanäle, Pricing, Gästekommunikation, Bewertungen, Administration und operative Regie. Keine separate Verwaltungs-, Marketing- oder Plattformgebühr, keine Startkosten und keine Buchungsgebühr pro Reservierung.
Was steckt nicht in den 35%?
Reinigung, Wäsche und Verbrauchsartikel sind Aufenthaltskosten: wir planen und kontrollieren sie, die Ausführung wird zum Selbstkostenpreis weiterbelastet oder über den Gast verrechnet. Material und Monteurstunden für Wartung sind Eigentümerkosten. Die Tourismussteuer geht an die Gemeinde, die Administration übernehmen wir. Fotografie und eventuelles Styling zum Start vereinbaren wir vorab separat.
Auf welchen Kanälen erscheint meine Wohnung?
Airbnb, Booking.com, VRBO, Expedia, Natuurhuisje, Holidu, Micazu, Belvilla, Google und Tripadvisor, dazu Direktbuchungen über specialstays.com. Welche Kanäle wir aktivieren, hängt von Ihrem Wohnungstyp und Ihrer Region ab, immer mit einem Kalender und einer Preisstrategie dahinter.
Was ist der Unterschied zwischen 360° Verwaltung und Zij-aan-zij Partner?
Tarif, Plattform und Dashboard sind identisch. Bei der 360° Verwaltung übernehmen wir auch die physische Ausführung: Reinigung, Wäsche, Check-in und Check-out und kleine Reparaturen über unsere Ausführungspartner. Beim Zij-aan-zij Partner behalten Sie diese Arbeit selbst, und wir betreiben Distribution, Pricing, Gästekommunikation und Bewertungen, mit 24/7 Back-up.
Was muss ich selbst noch tun?
Bei der 360° Verwaltung nichts. Sie sind kein Ansprechpartner für Gäste und erhalten einen Monatsbericht sowie ein Live-Dashboard. Beim Zij-aan-zij Partner nur die lokale Ausführung, die Sie behalten wollen: Reinigung, Wäsche, Empfang und Schlüsselübergabe, pro Wohnung festgelegt, damit klar ist, wer was macht.
Was ist der Unterschied zwischen specialstays und Belvilla oder Roompot in Limburg?
Drei Dinge: Wir sind lokal (Büro in Maastricht und Dilsen-Stokkem, jemand von uns kommt selbst vorbei), wir arbeiten Multi-Channel statt über eine eigene Plattform, und wir arbeiten mit zwei Modellen: 360° Verwaltung oder Zij-aan-zij Partner, zum gleichen Tarif von 35% all-in. Unsere Eigentümer erzielen durchschnittlich +37% Bruttoumsatz im Vergleich zu vorher.
Arbeiten Sie in ganz Limburg oder nur rund um Maastricht?
Von den Maasufern in Belgisch-Limburg bis zum Hügelland von Süd-Limburg: Heuvelland (Vaals, Valkenburg, Gulpen-Wittem, Eijsden-Margraten), Maastal (Echt-Susteren, Roermond, Maaseik), Hoge Kempen (Maasmechelen, Genk, Lanaken) und Stadt Maastricht. Für Adressen außerhalb Limburgs verweisen wir an einen Kollegen-Operator.
Was machen Sie mit der Tourismussteuer?
Wir erheben und führen sie automatisch an die zuständige Gemeinde ab. Die Tarife unterscheiden sich je Gemeinde; wir verfolgen die aktuellen Tarife und verrechnen sie bei der Buchung. Sie müssen keine Erklärung oder Abführung selbst vornehmen.
Brauche ich eine Genehmigung in meiner Gemeinde?
Das hängt vom Bebauungsplan, der Gemeinde und der Vermietungsdauer ab. In Flandern gilt das Logies-Dekret mit Meldepflicht bei Toerisme Vlaanderen. Wir prüfen pro Adresse, was nötig ist, und regeln den Prozess mit.
Sollen wir mal einen Kaffee trinken?
Wir kommen gern vorbei. Unverbindlich, und immer mit einem konkreten Vorschlag auf dem Tisch.