Distributie
Listings bouwen en bijhouden op 10+ kanalen, met één agenda zodat dubbele boekingen niet kunnen ontstaan.
voor eigenaren
Het besturingssysteem achter de verhuur van jouw vakantiewoning.
specialstays is nummer 1 in bijzondere vakantiehuizen in Zuid-Limburg en de Maasvallei, en sinds 2019 de operationele partner van 35+ eigenaren. Wij verkopen jouw woning op 10+ boekingskanalen, sturen de prijs per nacht, draaien de hele gastreis en houden de administratie bij. Eén tarief van 35% all-in, één maandfactuur, één lokaal team met kantoren in Maastricht (NL) en Dilsen-Stokkem (BE).
2019
eigen verhuur sinds
+37%
gem. omzetgroei na overstap
71%
gem. jaarbezetting portfolio
8,8/10
gem. gastbeoordeling
waar we jouw woning verkopen
Jouw woning staat niet alleen op specialstays.com. We publiceren op de grote en de gespecialiseerde kanalen waar de vraag voor jouw type woning zit, met één agenda en één prijsstrategie eronder.
- Airbnb
- Booking.com
- VRBO
- Expedia
- Natuurhuisje
- Holidu
- Micazu
- Belvilla
- Tripadvisor
- specialstays.com (direct)
wat we draaien
Adverteren is het kleinste deel.
Een advertentie plaatsen kan iedereen. Het verschil zit in wat er daarna elke dag gebeurt met prijs, gasten, reviews en papierwerk.
Pricing
Prijs per nacht, per seizoen en per huis, bijgestuurd op vraag, evenementen en het boekingsritme in jouw dorp.
Revenue
Sturen op wat er onder de streep overblijft: bezetting, gemiddelde nachtprijs en kanaalmix in één maandrapport.
Gastreis
Van eerste vraag tot vertrek: aanvragen, betalingen, aankomstinformatie en gastcontact in vier talen.
Reviews
Reviews uitvragen, beantwoorden en gebruiken om je positie op de kanalen omhoog te houden.
Administratie
Toeristenbelasting innen en afdragen, vergunningen en de Logies-aanmelding in Vlaanderen, plus maandfacturatie.
Operationele regie
Poets, linnen, sleutels en kleine reparaties aangestuurd via vaste lokale partners, met 24/7 back-up als er iets misgaat.
wat het kost
Eén tarief, in beide modellen gelijk.
35%all-in commissie over de huursom
35% all-in over de bruto huuromzet, exclusief btw: 20% distributie plus 15% beheer. Er komt geen aparte beheerfee, marketingfee of platformfee bij, geen instapkosten en geen boekingsfee per reservering, en je zit niet jarenlang vast: één maand opzegtermijn na de minimale looptijd uit de offerte.
Eén tarief
35% all-in: 20% distributie + 15% beheer
Eén factuur
per maand, exclusief btw
Eén platform
10+ kanalen, dynamic pricing
Eén team
in Limburg, 24/7 back-up
Uitvoering die een externe partij doet, zoals poets en linnen, belasten we door tegen kostprijs. Toeristenbelasting gaat naar de gemeente.
20% distributie
Voor professionele distributie rekenen we met 20%. Verhuur je professioneel zelf, dan heb je die laag ook nodig, alleen dan bovenop je eigen tijd. Bij ons zit het in het tarief, dus er landt geen aparte kanaalcommissie op je afrekening.
- Boekingskanalen
- Betaalverwerking
- PMS en channel management
- De systemen om die distributie centraal te sturen
15% beheer
De laag die jouw verhuurbedrijf elke dag draait: het team, de systemen en de operationele regie achter elke boeking.
- Revenue management en pricing
- Listings, ranking en zichtbaarheid
- Gastcommunicatie en reviews
- Planning en operationele regie
- Administratie en rapportage
- Team en 24/7 back-up
Wat er niet in de 35% zit
Poets en linnen
Eindschoonmaak, linnenpakket en verbruiksartikelen zijn verblijfskosten. Wij plannen en controleren ze; de uitvoering wordt tegen kostprijs doorbelast of via de gast verrekend.
Onderhoud en reparaties
Materiaal en monteursuren zijn eigenaarskosten. Coördinatie, beoordeling en opvolging zitten in het tarief.
Toeristenbelasting en heffingen
Die worden per gast of per nacht afgedragen aan de gemeente. Wij regelen de administratie en de aangifte.
Eenmalige startkosten
Professionele fotografie en eventuele styling of aanvullende inrichting spreken we vooraf apart af.
de cijfers helemaal uit
Wil je alles zelf narekenen?
De eigenarenkant van specialstays heeft een eigen site. Daar staat de volledige tariefopbouw, de dienstencatalogus, de vergelijkingen met andere partijen en een rendementscan voor jouw eigen adres.
Tariefopbouw
Hoe 35% uiteenvalt in 20% distributie en 15% beheer, en wat erbuiten valt.
Bekijk het tariefDienstencatalogus
Elke dienst per fase van de exploitatie, plus de optionele add-ons.
Bekijk de dienstenVergelijkingen
Naast Belvilla, Natuurhuisje, Roompot en zelf verhuren, punt voor punt.
Vergelijk partijenRendementscan
Een inschatting van bezetting, nachtprijs en netto rendement voor jouw huis.
Start de scanOverstappen
Hoe de overdracht vanaf je huidige partij of vanuit eigen beheer verloopt.
Lees over overstappenKennisbank
Vergunningen, belasting en regels voor vakantieverhuur in NL- en BE-Limburg.
Open de kennisbanktwee samenwerkingsmodellen
Alles uit handen of zij-aan-zij.
Zelfde tarief, zelfde platform, zelfde dashboard. Wat verschilt is wie de fysieke uitvoering bij het huis doet.
Hands-off
360° Beheer
Je geeft de sleutels, wij draaien alles. Voor eigenaren die hun woning willen laten renderen zonder zelf operationeel te zijn.
- Listings, pricing, gastcommunicatie en reviews: wij.
- Poets, linnen, check-in en check-out en kleine reparaties: via onze uitvoeringspartners, doorbelast tegen kostprijs.
- Stef op locatie voor intake, fotografie en kwartaaloverleg.
- Jij krijgt een maandrapport en een live dashboard, en bent geen aanspreekpunt voor gasten.
Wat moet je zelf nog doen? Niets.
Zij-aan-zij
Zij-aan-zij Partner
Je blijft de host. Wij draaien het platform eronder. Voor eigenaren die de gastvrijheid en de fysieke kant zelf willen blijven doen.
- Listings, pricing, gastcommunicatie, reviews en distributie: wij.
- Poets, linnen, ontvangst en sleuteloverdracht: jij, met je eigen schoonmaker en eigen ontvangst.
- Wij blijven 24/7 back-up als er bij de gast iets misgaat.
- Per woning leggen we samen vast wie wat doet, met een heldere afspraak per taak.
Wat moet je zelf nog doen? Alleen de lokale uitvoering die je zelf wil blijven doen.
drie manieren om te verhuren
Zelf, regionaal, of met een specialist.
Er zijn grofweg drie manieren om een vakantiehuis in Limburg te verhuren. Elk model vraagt een andere tijdsinvestering, een ander soort betrokkenheid en levert een andere kanaalmix op.
01
Zelf verhuren via Airbnb of Booking
Laagdrempelig en snel opgezet. Je regelt zelf de foto's, de agenda, de gastcommunicatie, de schoonmaak en de fiscale afhandeling. Werkt voor eigenaren die een paar weken per jaar verhuren als bijverdienste.
02
Regionale beheerder met vaste fee
Comfortabel, want alles uit handen. Vaak wel gebonden aan exclusiviteit op één platform en een vaste maandfee in plaats van een vergoeding gekoppeld aan wat je huis werkelijk opbrengt.
03
specialstays 360° of zij-aan-zij
10+ kanalen, dynamic pricing, hotel-grade housekeeping, vergunningadministratie en eigen direct-booking flow. Over onze portfolio gemiddeld +37% omzetstijging vergeleken met wat eigenaren vóór de overstap haalden.
wat we anders doen
Lokaal team, geen callcenter.
De grote landelijke spelers hebben schaal en één-platform-distributie. In Limburg lopen eigenaren daar tegen drie dingen aan: exclusiviteitsclausules die parallelle verhuur verbieden, een smalle kanaalmix, en wisselende contactpersonen vanuit een callcenter.
- Eén vaste contactpersoon die je huis kent en bereikbaar blijft.
- 10+ kanalen (Airbnb, Booking, Vrbo, Expedia, niche-platforms, direct) plus dynamic pricing.
- Eén partner onder één dak, met één maand opzegtermijn na de minimale looptijd uit de offerte. Geen jarenlange lock-in.
- Twee modellen: 360° Beheer waarbij wij ook de uitvoering doen, of Zij-aan-zij Partner waarbij je zelf host blijft.
- Hotel-grade housekeeping en linnenservice via vaste lokale partners in Limburg.
- Vergunning, toeristenbelasting-afdracht en de Logies-aanmelding (BE) regelen we volledig mee.
per regio
De Limburgse markt is niet één markt.
Stad, heuvelland, Maasvallei en de Belgische Kempen hebben elk een ander gastprofiel en een andere vergunningssituatie. We werken in alle vier, met per streek een eigen aanpak en een lokaal netwerk.
Heuvelland
Vaals, Valkenburg, Gulpen-Wittem, Eijsden-Margraten.
Maasvallei
Echt-Susteren, Roermond, Maaseik.
Hoge Kempen (BE)
Maasmechelen, Genk, Lanaken.
Maastricht-stad
Stedelijk verhuur, met per gemeente een eigen vergunningskader.
hoe het werkt
Van eerste kop koffie tot eerste boeking.
01
Kennismaking
We komen langs, luisteren naar jouw verhaal en het karakter van het huis. Vrijblijvend, altijd met een concreet voorstel op tafel.
02
Fotografie & tekst
Editorial fotografie op basis van jouw beste uren, tekst geschreven vanuit het perspectief van de gast.
03
Live & vindbaar
Live op specialstays.com én op 10+ kanalen. Dynamic pricing per nacht, per seizoen, per huis.
04
Boekingen & beheer
Wij handelen aanvragen, betalingen, gastcommunicatie, schoonmaak en linnen af. Jij houdt de gast in je hoofd.
vergunning & toeristenbelasting
Papierwerk regelen we mee. Per gemeente.
Toeristenbelasting innen en afdragen doen we automatisch, tegen het actuele tarief van de betreffende gemeente. Voor de vergunningen kijken we per gemeente, per bestemmingsplan en per verhuurduur. In Vlaanderen regelen we de Logies-aanmelding bij Toerisme Vlaanderen mee. Wat er precies nodig is voor jouw adres, zoeken we in de kennismaking uit.
stef · aanspreekpunt
plan een gesprek
Even sparren met Stef.
Geen verkooppraat. We bespreken je woning, regio en doelstelling, en of specialstays bij je past. Je krijgt direct concrete cijfers op tafel.
Videocall
30 minuten · Google Meet · scherm delen mogelijk
Telefonisch
15 minuten · Stef belt je op het opgegeven nummer
Liever meteen iemand spreken?
Bellen mag ook. Je krijgt Stef of een collega uit hetzelfde team aan de lijn, geen callcenter.
veelgestelde vragen
De vragen die eigenaren als eerste stellen.
Wat kost specialstays?
35% all-in over de bruto huuromzet, exclusief btw, in beide modellen gelijk: 20% distributie plus 15% beheer. Daarin zit de distributie op 10+ kanalen, pricing, gastcommunicatie, reviews, administratie en operationele regie. Geen aparte beheerfee, marketingfee of platformfee, geen instapkosten en geen boekingsfee per reservering.
Wat zit er niet in de 35%?
Poets, linnen en verbruiksartikelen zijn verblijfskosten: wij plannen en controleren ze, de uitvoering wordt tegen kostprijs doorbelast of via de gast verrekend. Materiaal en monteursuren voor onderhoud zijn eigenaarskosten. Toeristenbelasting gaat naar de gemeente, de administratie doen wij. Fotografie en eventuele styling bij de start spreken we vooraf apart af.
Op welke kanalen komt mijn woning?
Airbnb, Booking.com, VRBO, Expedia, Natuurhuisje, Holidu, Micazu, Belvilla, Google en Tripadvisor, plus directe boekingen via specialstays.com. Welke kanalen we aanzetten hangt af van je type woning en je regio, altijd met één agenda en één prijsstrategie eronder.
Wat is het verschil tussen 360° Beheer en Zij-aan-zij Partner?
Het tarief, het platform en het dashboard zijn identiek. Bij 360° Beheer doen wij ook de fysieke uitvoering: poets, linnen, check-in en check-out en kleine reparaties via onze uitvoeringspartners. Bij Zij-aan-zij Partner houd je dat werk zelf en draaien wij distributie, pricing, gastcommunicatie en reviews, met 24/7 back-up.
Wat moet ik zelf nog doen?
Bij 360° Beheer niets. Je bent geen aanspreekpunt voor gasten en krijgt een maandrapport plus een live dashboard. Bij Zij-aan-zij Partner alleen de lokale uitvoering die je zelf wil blijven doen: poets, linnen, ontvangst en sleuteloverdracht, per woning vastgelegd zodat duidelijk is wie wat doet.
Wat is het verschil tussen specialstays en Belvilla of Roompot in Limburg?
Drie dingen: we zijn lokaal (kantoor in Maastricht en Dilsen-Stokkem, iemand van ons komt zelf langs), we draaien multi-channel in plaats van één eigen platform, en we werken in twee modellen: 360° Beheer of Zij-aan-zij Partner, tegen hetzelfde tarief van 35% all-in. Onze eigenaren halen gemiddeld +37% bruto-omzet vergeleken met wat ze voorheen haalden.
Werken jullie in heel Limburg of alleen rond Maastricht?
Van de Maasoevers in Belgisch Limburg tot het heuvelland van Zuid-Limburg: Heuvelland (Vaals, Valkenburg, Gulpen-Wittem, Eijsden-Margraten), Maasvallei (Echt-Susteren, Roermond, Maaseik), Hoge Kempen (Maasmechelen, Genk, Lanaken) en Maastricht-stad. Voor adressen buiten Limburg verwijzen we naar een collega-operator.
Wat doen jullie met de toeristenbelasting?
Wij innen en dragen automatisch af aan de juiste gemeente. Tarieven verschillen per gemeente; wij houden de actuele tarieven bij en verrekenen ze bij de boeking. Jij hoeft geen aangifte of afdracht zelf te doen.
Heb ik een vergunning nodig in mijn gemeente?
Dat hangt af van bestemmingsplan, gemeente en verhuurduur. In Vlaanderen geldt het Logies-decreet met aanmeldplicht bij Toerisme Vlaanderen. Wij zoeken per adres uit wat er nodig is en regelen het traject mee.
Zullen we een keer koffie drinken?
We komen graag langs. Vrijblijvend, en altijd met een concreet voorstel op tafel.